保障房輪候庫(kù)建設(shè)工作分析——政策和市場(chǎng)影響
2025年2月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開推進(jìn)配售型保障性住房輪候庫(kù)建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。此次會(huì)議聚焦“輪候庫(kù)建設(shè)”，具有非常重要的指導(dǎo)意義。輪候庫(kù)的建設(shè)，對(duì)于發(fā)揮配售型保障性住房惠民生、促轉(zhuǎn)型、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)等多重功能具有積極意義。本報(bào)告從輪候庫(kù)的建設(shè)總體要求、對(duì)保障房全鏈條影響、輪候庫(kù)建設(shè)的建議等三個(gè)方面進(jìn)行分析。
輪候庫(kù)建設(shè)的總體要求
此次輪候庫(kù)建設(shè)會(huì)議明確，各地要出臺(tái)配售型保障性住房管理辦法，制定在本市縣統(tǒng)一適用的配售條件和標(biāo)準(zhǔn)，明確保障對(duì)象、準(zhǔn)入條件、輪候排序、退出機(jī)制等管理流程和政策指引，建立常態(tài)化申請(qǐng)受理機(jī)制和部門聯(lián)合審核機(jī)制。會(huì)議同時(shí)明確，各地要把輪候庫(kù)建設(shè)工作抓實(shí)抓好，切實(shí)推動(dòng)配售型保障性住房建設(shè)落地見效。要根據(jù)本地區(qū)配售型保障性住房輪候需求，研究制定配售型保障性住房建設(shè)籌集行動(dòng)方案，將輪候需求納入年度建設(shè)籌集計(jì)劃。
輪候庫(kù)是以網(wǎng)頁版或在手機(jī)端形式呈現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，其是面向符合保障要求的相關(guān)群體的房源配售平臺(tái)。其中，符合相關(guān)要求的群體主要包括：本市住房困難工薪收入群體、引進(jìn)人才、高校畢業(yè)生、農(nóng)民工群體，以及各地政府規(guī)定的其他群體等。具體情況要根據(jù)各地配售型保障房的準(zhǔn)入條件而定。同時(shí)，此類保障對(duì)象申請(qǐng)入庫(kù)實(shí)行承諾制，且需要提交各項(xiàng)材料，如：戶籍證明、身份證明、婚姻證明、住房情況證明、社保情況證明、未成年子女證明、相關(guān)承諾書等。而當(dāng)相關(guān)保障房項(xiàng)目啟動(dòng)配售后，各進(jìn)入輪候庫(kù)的保障對(duì)象可按項(xiàng)目申請(qǐng)、資格審核、確定選房順序、現(xiàn)場(chǎng)選房、簽訂合同、房屋交付等配售流程申購(gòu)保障性住房。
從目前各地的實(shí)踐來看，部分城市已經(jīng)在前兩年積極建立了輪候庫(kù)，其名稱或如“**市配售型保障性住房受理平臺(tái)”等。而從各地實(shí)踐來看，已經(jīng)有較多家庭被納入輪候庫(kù)的排序。在此基礎(chǔ)上，各地配售型保障房立足于“以需定建”、“以需定購(gòu)”等方式，持續(xù)開展配售型保障房的各項(xiàng)系列工作。
對(duì)保障房全鏈條工作的影響
“輪候庫(kù)”的建設(shè)，本質(zhì)上是摸清了輪候?qū)ο蟮南嚓P(guān)住房等情況，聚焦的自然是“人”。因此，此項(xiàng)工作高度吻合“人房地錢”功能。其既深刻把握了保障房對(duì)象的相關(guān)需求，也立足于需求信息，對(duì)后續(xù)產(chǎn)品供給和分配等產(chǎn)生較為積極的影響。這里從需求、供給和分配等全鏈條角度進(jìn)行功能分析。
一是有助于精準(zhǔn)掌握保障房需求。通過此類系統(tǒng)，將更加精準(zhǔn)捕捉和掌握保障對(duì)象的相關(guān)需求和具體情況。除了年齡、性別等數(shù)據(jù)外，可以重點(diǎn)把握戶型偏好、面積需求、地理位置傾向、價(jià)格意向等。這有助于系統(tǒng)全面準(zhǔn)確把握配售型保障房的需求。同時(shí)，隨著數(shù)據(jù)庫(kù)中輪候?qū)ο蟮脑龆?，其可以形成更加系統(tǒng)的數(shù)據(jù)集，也將有助于更好把握全市的保障房需求特征，并據(jù)此分析需求趨勢(shì)。這對(duì)于保障房各項(xiàng)工作開展無疑具有前瞻的指導(dǎo)價(jià)值。
二是促進(jìn)供給產(chǎn)品的精準(zhǔn)化。對(duì)于需求的精準(zhǔn)把握，將有助于更好貼近需求，積極主動(dòng)提供更匹配的產(chǎn)品。過去保障房的供給，也會(huì)把握需求指標(biāo)，但多建立在數(shù)據(jù)測(cè)算和估算上。而現(xiàn)在有意向的群體需求都已匯集，自然可以靈活分析未來配售型保障房的供應(yīng)類型、戶型和面積等，在此過程中也將確保供給產(chǎn)品的多樣化和精準(zhǔn)化。另外，隨著對(duì)數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)和動(dòng)態(tài)分析，也可以靈活調(diào)整供給策略，防范產(chǎn)品無效供給和資源浪費(fèi)。這都有助于產(chǎn)品供給的精準(zhǔn)化和高效化。
三是優(yōu)化分配等相關(guān)工作。其中狹義的分配是指“購(gòu)置”。有了輪候庫(kù)的管理系統(tǒng)，則將簡(jiǎn)化申請(qǐng)、審核、分配等流程，這自然將提高分配的效率。同時(shí)，對(duì)于保障對(duì)象來說，其申請(qǐng)此類保障房的時(shí)間成本等也會(huì)明顯壓縮，相關(guān)操作也將更加規(guī)范和便捷（如保障房的銀行貸款業(yè)務(wù)等），真正確保配售型保障房的規(guī)范運(yùn)作和發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于廣義的分配，也包括“退出”。對(duì)于退出的工作，也可以借助輪候庫(kù)進(jìn)行系統(tǒng)分析，如封閉流轉(zhuǎn)和回購(gòu)等。
對(duì)輪候庫(kù)建設(shè)的建議
“輪候庫(kù)”建設(shè)，既符合保障房高質(zhì)量管理的導(dǎo)向，也真正體現(xiàn)了以人為本的功能定位，因此將發(fā)揮非常好的效應(yīng)。這里對(duì)2025年各地做好輪候庫(kù)工作提出相關(guān)對(duì)策建議。
第一、輪候庫(kù)本質(zhì)是信息化和數(shù)字化建設(shè)，因此增強(qiáng)系統(tǒng)的智能化和便捷化建設(shè)非常關(guān)鍵。以最近兩年比較流行的技術(shù)為例，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，系統(tǒng)能夠自動(dòng)分析保障對(duì)象的住房需求趨勢(shì)，進(jìn)而為政策制定者提供科學(xué)依據(jù)；而人工智能技術(shù)的應(yīng)用，則可以實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)信息的智能審核與匹配，提高分配效率。因此，各地輪候庫(kù)建設(shè)的相關(guān)部門，加強(qiáng)前沿技術(shù)學(xué)習(xí)非常關(guān)鍵。
第二、輪候庫(kù)的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制非常關(guān)鍵，即要確保信息的準(zhǔn)確性和時(shí)效性。除了輪候?qū)ο蟮膫€(gè)人信息更新以外，也要加強(qiáng)各類外部信息的監(jiān)測(cè)，進(jìn)而更主動(dòng)地把握保障對(duì)象的住房需求。比如說，要把普通商品住宅、法拍房、二手房等市場(chǎng)信息納入管理體系，更加主動(dòng)地把握需求變化，確保數(shù)據(jù)精準(zhǔn)和策略主動(dòng)，以更好優(yōu)化配售型保障房的管理工作。
第三、信息庫(kù)的建設(shè)，自然就會(huì)涉及數(shù)據(jù)安全的問題。要積極研究最近幾年平臺(tái)經(jīng)濟(jì)面臨的新問題，確保輪候庫(kù)建設(shè)具備高質(zhì)量的發(fā)展要求，即積極符合平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)規(guī)范。尤其是在個(gè)人隱私保護(hù)方面，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保個(gè)人信息的收集、使用和存儲(chǔ)符合規(guī)定，保護(hù)保障對(duì)象的合法權(quán)益。
第四、要加大此類輪候庫(kù)的宣傳力度。要開發(fā)出操作便捷、程序簡(jiǎn)單的申請(qǐng)模式，尤其是信息錄入可以通過授權(quán)等方式一鍵生成，減少保障對(duì)象填寫信息等繁瑣工作。同時(shí)，也可以在設(shè)置申請(qǐng)模塊的同時(shí)，增設(shè)配售型保障房的政策宣傳模塊，以通俗易懂方式，讓大家關(guān)注輪候庫(kù)建設(shè)和保障房發(fā)展方向。這也將進(jìn)一步提升公眾對(duì)輪候庫(kù)系統(tǒng)的認(rèn)知度和信任度。
摘自 上海易居房地產(chǎn)研究院公眾號(hào) 2025.02.28 嚴(yán)躍進(jìn)