黑龍江省人民政府住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于
印發(fā)《黑龍江省關(guān)于規(guī)范發(fā)展保障性租賃住房的
實施意見》的通知
黑住房組〔2022〕1號
各市（地）人民政府：
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，規(guī)范全省發(fā)展保障性租賃住房工作，有效解決新市民、青年人等群體住房困難問題，現(xiàn)將《黑龍江省關(guān)于規(guī)范發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實，積極推進相關(guān)工作。
黑龍江省人民政府住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組 2022年4月30日
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黑龍江省關(guān)于規(guī)范發(fā)展保障性租賃住房的實施意見
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，規(guī)范全省發(fā)展保障性租賃住房工作，有效解決新市民、青年人等群體住房困難問題，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，結(jié)合本省實際，制定本實施意見。
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十九大、十九屆歷次全會和中央經(jīng)濟工作會議精神，落實省委、省政府和國家住建部有關(guān)工作要求，擴大保障性租賃住房供給，持續(xù)加大住房保障工作力度，在人口凈流入的大城市積極發(fā)展保障性租賃住房，其它區(qū)域中心城市推進發(fā)展保障性租賃住房，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，促進解決好大城市住房突出問題，盡最大努力幫助緩解新市民、青年人等群體住房困難壓力。
二、目標(biāo)與步驟
明確發(fā)展范圍：哈爾濱市為重點發(fā)展城市，齊齊哈爾市、牡丹江市、佳木斯市、大慶市為積極推進城市。其他城市結(jié)合實際落實發(fā)展保障性租賃住房任務(wù)。
明確對象標(biāo)準(zhǔn)：保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人和從事公交、環(huán)衛(wèi)等基本公共服務(wù)人員等群體住房困難問題。以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，商品房去化存量、棚改房、公租房調(diào)整用途、既有房屋改造等方式籌集的保障性租賃住房房源，可適當(dāng)放寬面積標(biāo)準(zhǔn)，但原則上建筑面積不宜超過100平方米。租金原則上不得超過同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的9折。租金標(biāo)準(zhǔn)每年由投資主體或運營管理主體委托第三方專業(yè)機構(gòu)評估確定，或依據(jù)當(dāng)?shù)卣磕臧l(fā)布的分區(qū)域住房市場租賃平均參考價格確定。保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售。
確定發(fā)展目標(biāo)：“十四五”全省籌集保障性租賃住房3萬套以上。住房保障體系進一步完善，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度基本建立，新市民、青年人等群體住房困難有效緩解，大城市住房突出問題有效解決。到2035年，住房的居住屬性更加突顯，住房供需實現(xiàn)動態(tài)平衡，住房保障體系成熟定型，基本實現(xiàn)“住有所居”現(xiàn)代化。
三、實施方法
（一）制定規(guī)劃與年度計劃。城市人民政府（或保障性租賃住房領(lǐng)導(dǎo)小組）要開展需求調(diào)查，全面摸清本地區(qū)需求群體、符合條件的存量土地、存量住房、新增土地、市場房屋租金等情況。堅持需求導(dǎo)向，科學(xué)謀劃保障性租賃住房建設(shè)的規(guī)劃、計劃，確定“十四五”發(fā)展目標(biāo)，制定規(guī)劃和年度籌集計劃，并向社會公布。同時定期調(diào)查摸清動態(tài)變化情況，對年度計劃進行動態(tài)修正。
?。ǘ┟鞔_參與主體和供給渠道。鼓勵政府機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)等多主體投資、多渠道供給，按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，積極運用市場化手段推進保障性租賃住房籌集和運營。鼓勵開發(fā)企業(yè)建設(shè)小戶型商品房，轉(zhuǎn)由專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有經(jīng)營，增加保障性租賃住房供給。房價收入比和房租收入比在合理區(qū)間內(nèi)，商品房去化周期較長的城市要積極推動存量盤活。在科學(xué)評估公租房保有量的基礎(chǔ)上，支持各地將閑置的或已作為保障性租賃住房用途的政府投資、國有企事業(yè)單位投資公租房、安置房等保障性安居工程住房，調(diào)整作為保障性租賃住房使用管理。鼓勵政府將存量公房和機關(guān)企事業(yè)單位存量物業(yè)改造為保障性租賃住房，可采取新建、改建、改造、租賃補貼等多種方式有效增加保障性租賃住房供給。
?。ㄈ﹪?yán)格項目準(zhǔn)入退出管理。城市人民政府出臺發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確申請條件、流程以及工作要求。對于政府給予政策支持租賃住房項目，在取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，享受相關(guān)支持政策。政府投資項目要嚴(yán)格論證財政承受能力，非政府投資項目要督促項目投資主體出具項目出資承諾。不納入保障性租賃住房規(guī)范管理的，不得享受保障性租賃住房專門支持政策。嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。按程序退出保障性租賃住房管理的，收回項目認(rèn)定書，不再享受相關(guān)優(yōu)惠政策，具體準(zhǔn)入認(rèn)定、退出條件和操作辦法由各城市人民政府確定。
?。ㄋ模┖喕椖繉徟鞒獭３鞘腥嗣裾贫ā氨Ｕ闲宰赓U住房項目認(rèn)定書”（以下簡稱“項目認(rèn)定書”）格式文本，組織聯(lián)合會審并出具“項目認(rèn)定書”。已開工或建成的住房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房使用的，主要審查分配、運營管理方案。項目投資主體憑“項目認(rèn)定書”由相關(guān)部門分別辦理用地、規(guī)劃、環(huán)保、施工、消防等手續(xù)。優(yōu)化精簡項目審批流程，可探索在市級工改平臺中增設(shè)保障性租賃住房項目類別，量身定制專門審批流程，實現(xiàn)精細化、差別化管理，鼓勵各地探索以告知承諾制的方式辦理施工許可證等手續(xù)，實行聯(lián)合驗收。非居住存量房屋改建保障性租賃住房項目設(shè)計和施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于宿舍建筑規(guī)劃設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)與要求，暫按宿舍使用功能辦理消防審批手續(xù)，日常消防管理應(yīng)符合城市相關(guān)要求?？山Y(jié)合項目實際統(tǒng)籌規(guī)劃利用好周邊項目公共設(shè)施。
（五）強化項目建設(shè)管理。各地要加強保障性租賃住房新建和改建項目工程質(zhì)量安全監(jiān)管，加大監(jiān)督檢查力度，實行全過程重點監(jiān)管。保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)配套設(shè)施，確保供需平衡、職住平衡。保障性租賃住房項目要提供簡約、環(huán)保的基本裝修，配置必要的生活設(shè)施，具備入住要求。對于集中式保障性租賃住房項目建設(shè)，應(yīng)遵照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）有關(guān)規(guī)定。要加強保障性租賃住房小區(qū)保潔保安和維修養(yǎng)護，打造安全、衛(wèi)生、舒適的居住環(huán)境。
（六）規(guī)范項目租住管理。相關(guān)城市要建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，將保障性租賃住房管理服務(wù)功能納入平臺建設(shè)。根據(jù)供需情況合理選址，提高保障性租賃住房使用效率，減少空置率。加強對保障性租賃住房房源歸集、建賬、退出、公布、出租和日常運營管理。要針對保障性租賃住房不同的建設(shè)方式或不同的建設(shè)項目，分層分類制定準(zhǔn)入、退出的具體條件、小戶型的具體面積標(biāo)準(zhǔn)以及低租金的具體標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房項目面向公共服務(wù)行業(yè)等特定行業(yè)、特定對象出租的，用人單位要配合項目投資主體做好申請、配租、租金收繳、退出等管理工作；面向本單位、本系統(tǒng)職工出租的，用人單位要做好日常管理工作。承租對象獲得當(dāng)?shù)毓夥勘Ｕ匣蛉〉卯?dāng)?shù)仄渌a(chǎn)權(quán)型住房的，應(yīng)及時退出保障性租賃住房；不得破壞其承租的保障性租賃住房設(shè)施設(shè)備，不得擅自裝修或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，也不得轉(zhuǎn)變租住用途。
?。ㄆ撸┘訌婍椖繖?quán)屬管理。保障性租賃住房項目須整體確權(quán)，辦理不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當(dāng)注記為保障性租賃住房，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售。符合條件項目涉及整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)城市人民政府審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。其中，工業(yè)項目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房須與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓；工業(yè)項目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會聯(lián)合投資建設(shè)的保障性租賃住房，涉及轉(zhuǎn)讓其部分產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會可優(yōu)先購買。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進行補償。
?。ò耍┌l(fā)揮國企龍頭作用。充分發(fā)揮國資國企在發(fā)展保障性租賃住房中的示范引領(lǐng)作用，支持引導(dǎo)央企、省屬國企等大中型國有企業(yè)和機關(guān)、事業(yè)單位在符合規(guī)劃的前提下，按照本意見有關(guān)精神和要求通過多種方式參與保障性租賃住房的籌集建設(shè)和運營管理。
四、支持政策
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1．重點發(fā)展城市和積極推進城市在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織建設(shè)運營的保障性租賃住房面向全社會符合條件的保障對象供應(yīng)。
2．重點發(fā)展城市和積極推進城市，對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)的保障性租賃住房優(yōu)先面向符合條件的本單位職工供應(yīng)，剩余房源可向社會符合條件的保障對象供應(yīng)。
3．重點發(fā)展城市和積極推進城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；支持將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。涉及工業(yè)用地的容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)調(diào)整的，經(jīng)綜合評估，按程序調(diào)整有關(guān)控制性詳細規(guī)劃，并依法辦理相關(guān)項目審批手續(xù)。
4．各城市人民政府在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，可允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。
利用企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)的保障性租賃住房，以建設(shè)宿舍型和公寓型保障性租賃住房為主。
5．重點發(fā)展城市和積極推進城市，應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，其中哈爾濱市單列租賃住房用地占比不低于10%。在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可按實際需求配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由城市人民政府確定。鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。
?。ǘ┴敹愓?。落實國家支持住房租賃和促進保障性租賃住房發(fā)展的稅收政策，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。
?。ㄈ┙鹑谡?。保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向參與保障性租賃住房建設(shè)管理的市場主體提供中長期貸款，用于保障性租賃住房的籌集。引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)對符合條件的建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。支持符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。支持符合條件的保障性租賃住房建設(shè)運營企業(yè)在銀行間市場發(fā)債融資，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
?。ㄋ模┡涮渍?。鼓勵相關(guān)城市制定具體的配套扶持政策，可探索試行部分租購?fù)瑱?quán)，保障性租賃住房承租人可以按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等基本公共服務(wù)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障型租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用熱、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
五、保障措施
（一）壓實城市主體責(zé)任。城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負(fù)主體責(zé)任，要堅持以人民為中心的發(fā)展思想，高度重視保障性租賃住房建設(shè)，成立“保障性租賃住房領(lǐng)導(dǎo)小組”。要制定發(fā)展保障性租賃住房的實施方案或?qū)嵤┘殑t，同時明確審批流程、出臺相應(yīng)的配套政策，明確人員準(zhǔn)入退出、租金確定、后續(xù)運營、日常管理等相關(guān)內(nèi)容。城市人民政府搭建企業(yè)與存量土地及物業(yè)業(yè)主溝通的平臺，提高信息化管理水平，組織梳理并公布存量土地和物業(yè)資源信息，幫助企業(yè)與業(yè)主和金融機構(gòu)對接，積極拓展多主體合作籌集建設(shè)保障性租賃住房。
?。ǘ┙f(xié)同工作機制。省住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌指導(dǎo)、協(xié)調(diào)推進全省發(fā)展保障性租賃住房工作，省級相關(guān)單位結(jié)合職責(zé)細化分工任務(wù)，研究制定配套政策措施，積極配合有關(guān)工作開展，形成工作合力。相關(guān)城市參照省里的工作機制，成立以市政府領(lǐng)導(dǎo)為組長的“保障性租賃住房領(lǐng)導(dǎo)小組”統(tǒng)籌抓好本地區(qū)保障性租賃住房政策制定與落實等工作。城市人民政府（或保障性租賃住房領(lǐng)導(dǎo)小組）要建立健全住建、發(fā)改、自然資源、財政、民政、公安、人社、稅務(wù)、金融、市場監(jiān)管、水電熱氣運營主體等部門單位的聯(lián)動機制，確保項目投資主體憑“項目認(rèn)定書”可享受項目稅費、民用水電熱氣價格、金融等優(yōu)惠政策。
（三）做好城市監(jiān)測評價。省級人民政府對全省發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)總責(zé)，省住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究出臺發(fā)展保障性租賃住房工作監(jiān)測評價辦法，完善監(jiān)測評價指標(biāo)體系，重點監(jiān)測評價各城市發(fā)展保障性租賃住房對于促進解決新市民、青年人等群體住房困難情況成效。省級相關(guān)部門對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價。堅持結(jié)果導(dǎo)向，強化結(jié)果運用，評價好的城市在中央、省級財政資金的分配上以及相關(guān)激勵事項申報上，予以傾斜支持；評價差的城市予以通報批評、約談問責(zé)，情況嚴(yán)重的追究相關(guān)責(zé)任。